"Соляристика оказалась загнанной во всё более разветвляющийся, полный тупиков лабиринт".
С. Лем. Роман "Солярис"
"Соляристика зашла в тупик в результате безответственного фантазирования".
А. Тарковский. Фильм "Солярис"
Уважаемый гость сайта!
В данном разделе мы хотим познакомить Вас с новыми идеями в области оценки недвижимости, которая только на первый взгляд кажется понятной и давно алгоритмизированной. На самом же деле, при ее выполнении оценщики часто используют весьма упрощенные, а порой просто некорректные расчетные инструменты.
Зайдите на любой форум оценщиков – сколько там бурных дискуссий и "мудрых" мыслей о том, как посчитать прибыль девелопера, что такое функциональный или внешний износ... А ведь оценке в России уже более 20 лет и на эти темы написано много хороших статей! Ладно, если бы все это оставалось на уровне дискуссий начинающих оценщиков, но беда в том, что не только они, но и многие оценщики со стажем не утруждают себя вдумчивым изучением оценочных процедур, допуская на практике грубейшие ошибки.
Вспоминается, как эксперты РОО "забраковали" нашу работу на том основании, что не понимали, "как это может быть, что земельный участок с жилым домом, пусть и ветхим, стоит меньше, чем тот же участок, будь он пустым". Хотя для того, что бы это понять, достаточно в любом учебнике об оценке прочитать про анализ НЭИ – базовый принцип для оценщика недвижимости!
Другой вопиющий случай. Эксперты, назначенные судом, оценивая висящие в воздухе на опорах давно не действующие галереи, по которым когда-то подавали цемент в цех по производству ЖБИ, в качестве аналогов выбрали гаражный бокс для личного автотранспорта и помещение в цокольном этаже жилого дома, заявив в суде (!), что закон позволяет им "делать аналогами" любые объекты. Даже не знакомому с оценкой человеку должно быть понятно, что такой выбор аналогов абсурден. Действия же этих "экспертов" являются не просто проявлением профессиональной непригодности, а верхом бессовестности - ведь от их решения зависят судьбы людей! Не говоря уже о том, что заявление экспертов - ложь, так как процедура выбора аналогов нормативными правовыми актами жестко регламентирована и подобных вольностей не допускает.
И таких примеров я могу привести, к сожалению, огромное количество. Именно поэтому, характеристикой сегодняшней ситуации в российской оценке, по моему мнению, могут служить слова, вынесенные в эпиграф, если заменить в них "соляристику" на "оценку".
Так что же такое правильная оценка недвижимости? Мы расскажем о ее наиболее сложных вопросах, с которыми приходится сталкиваться оценщикам в их практической деятельности, но которые слабо освещены в литературе, покажем, как выполняются расчеты различных параметров в трех базовых подходах к оценке и расчет рыночной стоимости недвижимости с позиции принципа согласованности расчетных моделей, а также познакомим читателя с другими интересными взглядами на то, как корректно должна выполняться оценка недвижимости.
С уважением, заместитель директора НП "Институт проблем города"
Зеленский Юрий Витальевич